いくら優良物件が見つかったとしても融資が商品されなかったら、あるいは悪条件でしか融資を受け入れられなかったら融資の成功は難しいです。同じ金融機関であっても支店長や担当者によって審査結果が変わることもすくなくありません。とはいえ基本的な知識を身につけないまま融資の打診をしても失敗が重なるだけです。どのようにアプローチすれば有利な銀行融資を受けられるのかまとめてみました。
銀行では紹介でいくのが鉄則
融資の打診は購入候補の物件を見つけた後が一般的です。どこの金融機関を利用すのかある程度目星をつけて打診する必要があります。メガバンクや日本政策金融公庫であればエリアを問わず融資をしてくれますが地銀は物件があるエリアに支店がないと難しいです。これまで全く付き合いのない金融機関にいきなり問合せをするのは不安だとおもいます。そのため物件を仲介する不動産会社にお願いしたほうがいいでしょう。不動産会社はやりとりのある金融機関があるのが普通なので紹介という形でいく事ができます。さらにその不動産会社が過去の融資担当者を知っていればその人に直接アクセスすることにより審査を受けるうえでスムーズに進む可能性が高まります。
紹介意外での訪問注意
自身で銀行に融資の打診を行う場合、直接店舗にいってもいいですが担当者が多忙でつかまらないことが多々あります。そのような場合は電話で先に連絡をし物件情報などを先に送るようにしてからがいいでしょう。自分の住んでいるエリア支店に電話をすることをおすすめします。まら2つ以上の金融機関に同時に打診しても問題ありません。金融機関としても具体的な物件情報がないと融資できるかどうか答えにくいです。融資担当者はいくつもの案件を抱えて忙しく働いています。お互いができるだけ効率的に進むよう配慮しながら打診しましょう。銀行開拓をする際は次の事を確認しましょう。
- 対象地域
- 金利
- 融資期間
- 評価方法（積算重視・収益重視）
適切な銀行融資とは
地域の事を詳しく理解したところで融資がおりなければ購入はできません。そのためどんな物件なら融資がつきやすいかと考える必要なあります。自分が使える金融機関を把握すること、そのうえその金融機関がどのような物件に融資をだしているかその条件を知ることが先決です。そこから逆算して融資がでる物件をさがすのがポイントです。融資をお願いする銀行の担当評価が「積算評価で算出する」とわかれば積算評価の出る物件を徹底的に探します。「収益還元を重視している」ということであれば利回りの高い物件を探します。融資からの物件をきめるのが成功への近道になります。ただし融資情報は常に変化します。金融相のお達しによる各行の方針はもとより各支店の支店長のタイプによって融資に積極的かどうかもわかります。しっかりと金融機関とパイプをもった不動産業者から融資に関する情報をひきだして、そのうえで物件選定することが不動産投資への近道です。
銀行融資に強い業者をパートナーに
担保評価は金融機関によって異なります。積算評価なのか収益還元評価なのかそれとも半々で評価していくのかという違いです。ただ各金融機関の担保評価の特徴やどのエリアに融資をするかなどは個人投資家ですべて把握するは不可能です。不動産会社によっては高金利だけどスピード融資してくれる銀行しか付き合いがないためとにかくレバレッジをかけて投資する事を進めるケースがあります。不動産に問合せをしてみて紹介してくれる銀行が１，２行しかないのであれば理想的な業者とはいえないでしょう。不動産投資には様々なスタイルがあります。まずは幅広い提案をしてくれる不動産会社に問合せをしてみるべきです。
