収益物件の際に必要な特有の確認事項

レントトール

レントロールとはその物件の状況と一覧にしたものです。賃料・共益費等の賃貸借契約の条件のほか、入居時期、入居者属性を確認することができます。レントロールのチェックポイントは多岐にわたりますが賃料・共益被が大事なポイントとなります。中古物件の場合は既存の入居者で何年すんでいる人も多く、賃料が現在の家賃相場に比べて高くないかを確認する必要があります。新築で築が浅い物件に場合も新築時に無理な賃料で入居していた場合もあるため現在の家賃相場との違いを調べる必要があります。その上ですべての住戸を現在の相場家賃で引き直して最大に下落した時の年間想定賃料も検査する必要があります。

滞納の有無

滞納者の対応は金額面も含めて大変手間がかかります。前オーナーのときからの滞納は所有権移転後の家賃債権の取り扱いなどを事前に取り決めておくことが後々のトラブル回避につながります。引き渡しまでに滞納している人を追い出すなどのなんらかの対応を取らなければなりません。

大規模な修繕履歴

中古物件の場合、築年数がたっているのに一切の修繕を行っていない収益物件も多くあります。利回りが高くても数年内に修繕の必要が出で来るため収支に組み込む必要があります。外壁塗装、屋根(屋上)防水、給排水管交換、消防用設備更新、給水ポンプ交換など大規模な修繕は様々なあります。家賃管理を委託する予定の管理会社や工事業者に事前に見積もりをとっておけば将来発生する費用を事前に把握できて投資判断の材料になります。

法定点検実施履歴

消防用設備点検や受水槽清掃点検が長期間実施されていない物件が意外におおいので注意が必要です。何も告知されていないまま引き渡された結果不適格箇所の是正に多額の費用がかかるカースがあります。そのまま不具合箇所が是正されない場合は法的に処罰の対象となります。

敷金返還債務

関西圏の物件を購入する事に留意すべき項目です。敷金は預り金の性質をもちますので、借主退去の際に貸主に返還する必要があります。収益物件のオーナーチェンジによる売買において敷金の取り扱いは地域によって大きく異なります。関東圏では敷金は借主から預かったお金なので新しい所有者に敷金を引き継ぐという商習慣となります。しかし関西圏では敷金返還債務があったうえで売買価格の合意がなされているという考えになり買主は敷金を引き継げづに敷金返還債務のみを引き継ぐことになります。敷金を受け取っていないにも関わらず退去時には敷金返還金を負担しなければなりません。事務所、店舗をはじめ長期入居者などの高額の返還債務は収支に大きく影響する事になります。

ペット飼育可の履歴

ペット飼育可能物件も増えており空室対策上もペット飼育可能は有効となります。しかし退去時には多額のリフォーム費用が発生する可能性もあります。チェック項目としてペット飼育可能物件かどうか、例外的ににペット飼育可を認めている住戸の有無、ペット飼育の場合において賃貸借契約書に退去時にペット飼育に起因する汚損部分のリフォーム費用負担の取り決めがされているかどうかなどの確認が必要です。

外国人入居者の有無

近年外国人留学生や外国人労働者は増加の一途をたどっています。賃貸経営上も有効な戦略となります。しかし文化や生活習慣の違いからトラブルになることも少なくありません。外国人入居者の有無は事前に確認したい情報です。連帯保証人、緊急連絡先などの有無および実際の連絡先、家賃保証会社への加入状況などは確認するようにしましょう。

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