不動産投資には不動産を自主管理する方法と管理を外部（管理会社）に委託する方法があります。自主管理は自分で管理する事ですが時間的余裕がある場合は可能ですが、本業のある方は物件を自分で管理するのは難しいものがあります。仮に時間的余裕がある方でも24時間365日体制で入居対応にあたらなければない上に賃料回収、家賃交渉などの入居者対応、日々のメンテナンスといった基本的な業務をする事は大変な作業となります。
自主管理だと軽費は最小限に抑える事は可能ですが管理会社に委託することで管理運営面において一切の手間が掛からないというメリットがあります。管理会社に管理を委託する事は経営の分離です。物件の所有者は最終的な経営判断のみを行い所有者にかわって利益最大のために業務を代行するという事になります。パートナー（管理会社）選びさえ間違わなければ物件所有者は安定的な収入ができる仕組みを構築する事ができます。

賃貸管理する不動産

外部委託する不動産業者には「仲介管理混在型」と「管理専業型」があります。混在型とは自社で仲介店舗を持ちながら管理業務も行う管理会社です。駅前に店舗を持って地域の賃貸仲介から売買、管理業務まで総合的に行う不動産業者です。一方、管理専業型は賃貸仲介業務を行わず物件の管理業務に徹している業者です。不動産オーナーから物件を預かって入居者募集、既存入居者管理や建物管理を専業で行います。専業型の中には賃貸経営の部分までに踏み込んで業務を委託するPM型（プロパティマネージメント型管理）という手法があります。PM型は経営面に関する業務をオーナーから委託されるわけですから不動産経営代行のような管理システムです。

空室リスクが高い管理会社

混在型という形態はオーナーの立場になると自分の物件を広く周知できないという問題があります。混在型は自社管理物件を他社に紹介せずに自社の仲介店舗のみ入居者検討者に紹介し直接契約を取り付けようと物件を囲いこむ傾向が強いからです。仲介店舗の収入源は入居者から受けとる仲介手数料とオーナーから支払われる広告料となります。
広告料とは入居者との間で賃貸契約が締結された成果に対して、不動産業者に支払う謝礼金の事をいいます。混在型の管理会社の場合、自社で管理している物件を自社で入居付けできれば入居者とオーナーの双方から利益がもたされるため収入を最大化できます。そのため自社の管理物件の入居者を自分たちで見つけえようとします。オーナーは一人でも多くの入所検討者に物件をみてもらい一日でも早く契約してほしいと思います。ですが入居付けの依頼先によってはこのようにごく限られた人にしか開示されない可能性があります。管理会社選びはとても重要です。管理専門業で入居者募集が有利に働くのは首都圏や関西圏など一定以上の都市規模を有するエリアです。管理会社で管理戸数シェアが高いところにお願いすると良い結果となる可能性が高くなります。

不動産投資のプロは不動産会社とは限らない

不動産会社および各営業担当は一般的には不動産に関してあらゆる知識を有しているため不動産投資や賃貸経営に長けている印象をもつかもしれません。宅地建物取引士の資格があれば不動産にかんして一定の知識はもっています。だからといって不動産投資のプロと言えるのでしょうか？実は不動産投資のノウハウと宅建業者に求められる知識はまったく別の物です。賃貸マーケットの見極め、運用中の支出想定などは宅建士だからといって全員が長けているわけではありません。宅建士は不動産のプロではありますが不動産投資のプロとは必ずしもありません。
不動産投資は担当者や会社が不動産投資を行っているかどうかが一つのポイントです。多くの不動産関係者は不動産投資の経験を有しておりません。実経験が伴っていなければ投資目線で物事を見る事はできません。不動産投資の成功のポイントは良きパートナーに巡り合えることができるかにかかっているといっても過言ではありません。パートナー選びの際には候補の会社・担当者の不動産投資の経験を確認することが大事です。

不動産会社を選ぶポイント

不動産投資は物件を購入して終わりではありません。管理運営もしっかり行ってこそ利益を最大化できます。不動産投資で最も大切なのは高利回りの物件を取得する事ではなく賃貸運営の良きパートナーを見つけることです。不動産会社選びのポイントをまとめてみました。

• 収益不動産の売買取引を頻繁におこなっている
• 物件の詳細を理解している
• 物件周辺の土地勘がある
• 物件周辺の賃貸事情を把握している
• 融資の知識が豊富
• 物件紹介とともに金融機関の紹介してくれる
• 地元金融機関と取引がある
• 購入後の賃貸管理についてサポートがある
• 収益物件をもっている。
• 賃貸経営で一定の成果がある
• 税務知識が豊富