不動産取引の確認事項

接道路幅員

用途地域内の法定建ぺい率・容積率の確認のみならず全面道路幅員が12m未満の場合には容積率に一定の制限がかかるため物件が遵法性をみしているかどうかの判断が必要になります。特に関西圏は容積率・建ぺい率オーバーの物件が多いため確認は必須となります。利回りが高い物件だからといって飛びつくと違法建物物件だったということもよくありますので注意が必要です。

土壌汚染

土壌汚染による健康被害がでないように土地利用の履歴で確認することができます。大手仲介業者でも未調査のケースがあるので注意が必要です。

境界標、筆界確認書の有無

簡単にいえば隣接する土地と境界線とその境界線についての双方の同意を交わしたという書類があるかどうかということです。関西圏ではいまだに一棟の中古収益物件の取引は境界非明示が多いですが今後は境界明示が必須になると思われます。

境界紛争の有無

告知されずに引き渡しされると、後々隣地所有者ともめるため注意が必要です。

旗竿地(敷地延長地)かどうか、その場合の規制

旗竿地の場合、一部地域ではアパート・マンションなどの特殊建築物の再建築が不可のなります(ただし接道長さによっては長屋形式であれば再建築可能です。)新築・中古物件問わず、常に再建築できるかどうかはチェックが必要です。

第三者の敷地利用の有無

特に市道や過去に一体開発された住宅地の場合、水道、下水道の埋設配管が他人敷地を通っている場合があります。したがって権利関係の整理が必要となり、ない場合は別途取り交わりしてもらう事を契約の条件にするなどの対応をします。

シロアリの被害の有無

木造建築物の場合、シロアリ被害のリスクがあります。過去のシロアリ被害履歴の確認は当然ですが、履歴がなかったとしても直近の防蟻処理実地日の確認をしましょう。

事件事故の履歴

自殺・他殺などの場合は心理的瑕疵となり家賃下落のリスクを負います。病死についての告知はしなくてもいい場合もありますが履歴情報が事前にわかれば投資判断に役立ちます。

高圧電線の有無

電力会社との間で地役権(自分の便益のために他人の土地を利用すること)の設定がされている場合、登記簿を確認すると把握できます。まれに高圧電線が敷地上空を通過しているものの、地役権設定されていないケースもありますので注意が必要です。その場合、再建築時に電線から一定の距離を空ける必要があり建築制限がかかってしまいます。

建築確認、検査済証の有無

建物を建築するには建築確認申請を各市区町村の建築指導課に提出し「建築確認済証」を得てからでなければ工事に着手できません。建物完成時には完了検査申請を提出し建築基準および関連規定通り建築された検査を受け「検査済証」の交付を受ける流れとなります。中古物件の場合は建築確認済証はあるものの検査済証はないことがおおいです。検査済証があったとしても建物完成後に土地の一部が売却されて面積が小さくなっていたり行政によって用途地域や法律建ぺい律・容積率が変更になっていたりするケースもあります。こういった物件は違法物件ではなく既存不適合物件といいます。

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