はじめてのマンション投資

サラリーマンやワーキングウーマンが資産を築くのに適しているのがマンション投資といわれています。マンション投資の際はほとんどが金融機関から融資をうけて行う場合が多いです。マンション投資のビジネスモデルは「お金借りてマンションを買う→マンションを貸す→家賃を得る→ローンを返済する」マンションを購入しているためローンの支払いは発生しますが毎月の家賃が振り込まれるので家賃収入でローンの支払いができ自己負担がすくなく済みます。ローンの支払いが終わればマンションが資産として残されかつ家賃が毎月入ってきます。
マンション投資をする際にお金が問題となります。確かに物件を購入する場合、物件価格を満額ローンにしても諸経費(登記費用・仲介手数料など)が必要になります。物件価格の5%ぐらいを目安にお考えください。もちろん諸経費もローンに組み込むこともできますが金利が高くなってしまいますのである程度用意をしておいた方がいいでしょう。マンション投資と聞くと敷居が高いように思いますが仕組みや内容を理解することで一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。

マンション投資の3つのメリット

  1. 株や投資信託など世の中にはたくさんの投資対象があります。担保となる資産が少ない人が数千万ものお金をかりて投資できるのは不動産投資だけです。理由は不動産そのものに担保価値があるため金融機関は不動産投資に対してお金をかしてくれるのです。万が一返済が滞っても不動産を売却すれば貸したお金を回収できるため金融機関にとってはリスクの低い融資先になります。また副業禁止規定のある会社であっても不動産の運用は禁止対象から外れている場合がほとんどです。
  2. リーマンショックなどの経済的不安から不景気になっても立地さえ間違わなければ入居者が出で行く事なく賃料収入が途絶える事はありません。金融資産(株・投資信託)では震災やリーマンショックの際は株は半分以下、分配型の投資信託は利払いストップなどになり相場が安定するまで配当金はありません。その点、非常時でも不動産価格は安定しているためリスクの少ない投資と言えます。
  3. マンション投資をする事によって所得税や消費税の還付を受けられるケースがあります。所得税については本業をもっている人ほどメリットがあります。本業の所得と不動産所得の損益通算ができるため不動産投資で赤字が出た場合は所得税の還付が受けられます。
新築マンションと中古マンションのどちらがいい?


新築と中古マンションのどちらが投資に向いているでしょうか?実は適正価格のものであればどちらを購入しても大丈夫です。実質賃料利回りから逆算した価格でかえるものがある場合は新築を購入することも選択肢の一つと考えられます。現在の市場では新築マンションの価格が高騰傾向にあるため投資用として採算のあるものは中古マンションが圧倒的に多くなっています。新築と中古どちらもやはりメリット・デメリットがあります。中古を狙うメリットはやはり新築に比べて適正価格の物件が多く、さらに販売価格が安いものが見つけやすいという事です。ですが利回りが低く修繕費などを考慮すべき内容が次第に増えるというデメリットがあります。
新築の場合は高めの家賃収入が期待できます。修繕費上昇の心配がないのと諸経費が中古ほどかからないというメリットがあります。しかし価格が高騰しているため利回りが低く入居者募集の手間がかかりすぐに稼働できないというデメリットがあります。新築として入居者を募集できるのは最初の1回だけです。中古でも賃料は大幅にかわりません。賃料は築年数より駅からの距離や立地に一番影響をうけます。そのため次第に新築のメリットが薄れてしまいます。

マンション投資はいつはじめたらいい?

不動産投資をスタートするには年齢制限はありません。そのため「早ければ早い方が有利です」不動産投資は着実で安全性の高い投資でありますが一方で時間がかかるため退職までに残された時間が長いほど資産を大きくしやすいのです。また現在のように超低金利は不動産投資には大きなチャンスです。1%台の低金利ローンで不動産を買えばどんどん元本の返済が進みますので売却時に負債が残る可能性が格段に低くなります。金利によってどのぐらいの額が違うか比較してみましょう。

3000万円を20年固定金利で借りた場合
金利1.0%

月々返済額は約13.7万円

総返済額約3300万円

金利2.0%

月々返済額は約15.2万円

総返済額約3640万円

金利3.0%

月々返済額は約16.6万円

総返済額約3990万円

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